《商业地产招商运营管理》低息配资公司
助理义婷：微博https://weibo.com/u/3988899917
课程特色：
· 全流程覆盖：从前期调研到后期运营的全周期管理
· 数据驱动：强调市场数据的工具化应用
· 案例实战：结合成功/失败案例拆解底层逻辑
· 资源整合：提供招商工具包（合同模板、品牌库、工程参数表等）
目标学员：商业地产从业者（开发/招商/运营人员）、商业品牌拓展负责人、投资者
课程内容：
一：区域市场研究——找到项目生存的土壤
1. 城市能级判断
1) 城市经济指标（GDP/人口/消费力/产业结构）
2) 交通枢纽价值（地铁/高铁/机场辐射力）
展开剩余88%2. 区域竞争格局
1) 商圈饱和度分析（存量商业面积 vs 人口密度）
2) 竞品项目对标：定位错位机会点挖掘
3) 工具模型：区域商业地图绘制模板、城市商业饱和度测算模型
3. 消费者洞察
1) 客群画像（年龄/收入/消费偏好/行为轨迹）
2) 大数据工具应用：手机信令/热力图/POI数据
实战演练：学员根据自己小组真实商业项目，设计优化“客群画像“
二：商业市场调研——摸清商业规则
1. 商圈深度扫描
1) 3km/5km/10km半径消费力渗透率（主力消費群体）
2) 品牌级次分布（国际重奢/快时尚/区域连锁）
2. 租金博弈模型
1) 分业态租金坪效对比（零售/餐饮/体验）
2) 免租期谈判策略与损益平衡测算
3. 品牌资源库搭建
1) 品牌拓展需求分析（选址标准/面积需求/合作模式）
2) 主力店/次主力店/填充店配比逻辑
实战演练：学员根据自己小组真实商业项目，设计商户业态与租金定位
三：项目本体分析——认清自身优势与挑战
1. 硬件诊断
1) 动线缺陷改造（死角的二次价值挖掘）低息配资公司
2) 物业条件适配性（层高/柱距/卸货区是否满足餐饮需求）
2. 软件评估
1) 运营团队经验值评估
2) 商户赋能资源池（数字化工具/营销支持）
3. 财务健康度检验
1) 投资回报率敏感性分析
2) 空置成本 vs 招商让步的临界点计算
实战演练：学员根据自己小组真实商业项目，展开项目SWOT分析
四：项目发展定位——找到不可替代的价值
1. 定位三维度
1) 客群定位（刚需型/目的型/打卡型）
2) 功能定位（生活中心/社交中心/文化地标）
3) 情感定位（年轻力/家庭友好/小众文化）
2. 业态组合创新
1) 黄金业态比例（零售:餐饮:配套）
2) 主力店锚定效应（超市/影院/健身房的导流能力）
3. 空间场景化设计
1) 主题街区打造（复古/国潮/科技未来感）
2) 公共空间变现（中庭活动/快闪店收益模型）
案例研讨：场景化商业体的项目发展定位设计研讨
五：招商策略制定——精准匹配资源
1. 招商阶段策略
1) 前期：主力店优先签约带动次级品牌
2) 中期：填空补缺的品类互补原则
3) 后期：短租快闪店降低空置率
2. 租金策略设计
1) 保底租金 vs 扣率二者取高模式选择
2) 品牌分级租金体系（国际品牌/本土品牌/初创品牌）
3. 风险对冲机制
1) 租约条款设计（业绩对赌/调整权条款）
2) 不可抗力退出机制
4. 大数据选址与品牌匹配模型
5. 工具：招商进度甘特图、租户落位圖
案例研讨：某商业项目的招商策略优势与风险分析研讨
六：项目工程参数——技术细节决定招商成败
1. 隐性成本管控
1) 机电配置标准（餐饮排烟/冷链电力负荷）
2) 改造工程成本估算（层高调整/消防报批）
2. 商户定制化适配
1) 特殊业态工程条件（影院承重/泳池防水）
2) 交付标准划分（毛坯/简装/精装）
3. 绿色建筑溢价
1) LEED认证对租金提升的实证分析
2) 节能改造的长期成本收益模型
案例研讨：某项目因忽略冷藏库电力容量损失头部超市租户
七：招商运营建议——从签约到持续盈利
1. 开业倒计时管理
1) 商户装修进度协同（关键节点管控表）
2) 压力测试方案（人流/车流/系统承载）
2. 租户绩效管理
1) 销售坪效预警机制（末位淘汰标准）
2) 租户培训体系（统一收银/会员系统接入）
八：营销与推广
1. 主题活动策划（IP展、节日营销、会员体系）
2. 线上线下融合（O2O、私域流量运营）
3. 媒体合作与公关危机处理
4. 资产管理与增值
讲师简介：
郭振霖老师
u 商业地产招商运营管理专家
u 25余年商业地产从业经验
u 曾任：世联行 商业地产项目总经理
u 曾任：太平洋百货 招商运营副总
u 曾任：远东百货 商业运营经理
郭老师有25+年从业经验，地产操盘经验丰富，对商业地产的定位、招商执行、运营操作经验丰富，善于商业策略与资金流关系的全盘思考。之前任职台湾太平洋百货在台湾及上海工作多年，成功改造上海人民广场迪美项目，操盘国内项目20余个。成功在锦江乐园引进台湾士林夜，针对文创、主题商业项目的推进，结合企业发展方向、国家政策发展趋势、传统商业操作三大板块的经验与发展方向，对产业商业“以生活方式，服务，社交”的运营落地有诸多思考与研究落地有自己的独到见解。 市场洞察敏锐、表达能力突出、落地执行能力强、曾带领项目团队良性向上发展。
项目经验：
上海中冶祥腾城市广场、上海新城地产酒店式公寓产品研究、上海金储休闲广场、上海锦江乐园台湾夜巿引进、郑州民安上街区项目、宁波江北滨江项目、上海祥腾财富广场、扬州中星地产项目、武汉江城一号、上海桃浦文化创意产业园、徐州彭城广场项目、上海金豫商厦、济南高铁站前商业研究、徐州华夏文化产业园、苏州观前街百思秀项目、青海文化局文化产业园项目、合肥肥东禹洲项目、亳州蒙城鸿业项目、上海华谊桃浦项目……低息配资公司
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